50
Узнал практически случайно о ситуации, которая разворачивается прямо сейчас и как оказалось, проблема глобальная, но знают про нее немногие, но она может коснуться буквально каждого.
Суть в двух словах По всей России идёт обновление Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Федеральная реформа — ФЗ-373, новый классификатор видов разрешённого использования, приведение документации в порядок. Звучит как скучная бюрократия. Но на практике происходит вот что:
Регионы нанимают подрядчиков, те рисуют новые карты зонирования. И действующие садоводческие товарищества — с уже застроенными участками, проведённым электричеством, зарегистрированными домами — попадают в зону Сх-5 («Садоводство вне границ населённых пунктов»). В этой зоне «Ведение садоводства» — не основной вид разрешённого использования, а УСЛОВНО РАЗРЕШЁННЫЙ. Это ключевой момент.
УСЛОВНО РАЗРЕШЁННЫЙ — название звучит почти так же, но работает принципиально иначе. Чтобы реализовать «условное» право, тебе нужно:
1. Подать заявление в комиссию по землепользованию и застройке
2. Комиссия организует публичные слушания (это недели ожидания)
3. По итогам слушаний комиссия готовит рекомендацию
4. Глава администрации принимает решение — разрешить или отказать
5. Решение можно обжаловать в суде, но это уже месяцы и деньги
Как работало до этого? У тебя участок с ВРИ «Ведение садоводства». По закону (ФЗ-217) ты можешь строить садовый или жилой дом и зарегистрировать его.
Но после принятия новых ПЗЗ это право из «основного» превращается в «условное». Чтобы его реализовать, нужно пройти отдельную процедуру — комиссию, публичные слушания, согласование. Результат не гарантирован.
Ты ничего не нарушил. Ты ничего не просил. Просто подрядчик нарисовал на карте другой цвет — и всё. Тихо проходят процедуру общественных обсуждений и принимают на уровне муниципалитетов.
Закон федеральный. Исполнение на местах логично. Оно и происходит.
Что правительство не предусмотрелоПроблема в том, что реформу запустили, а защитный механизм забыли. В законе НЕТ нормы, которая бы обязывала включать «Ведение садоводства» в основные виды разрешённого использования для зон, где уже существуют СНТ.
Логика должна была быть такой: на территории товарищества люди уже ведут садоводство, у них ВРИ 13.2 — значит, регламент зоны обязан это отражать как основной вид.
Но этой нормы нет. И каждый регион, честно исполняя федеральную реформу, сам решает — сделать садоводство основным или условным. Подрядчик из другого города рисует карту, чиновник подписывает, а вы узнаёте об этом когда уже поздно.
для тех, кто УЖЕ ПОСТРОИЛСЯ:
— Дом стоит, зарегистрирован — но по новому регламенту зоны он возведён по «условно разрешённому» виду использования. Формально сносить не заставят (ст. 36 ч. 8 ГрК — право на продолжение использования). Но продать, подарить, передать по наследству — покупатель/наследник получит участок, на котором строительство уже «условное». Цена падает. Перестроить, расширить, восстановить после пожара — нужно проходить процедуру получения разрешения на условный вид использования. Могут и отказать.
Для тех, кто ПЛАНИРОВАЛ строиться:
— Всё. Просто так подать уведомление о начале строительства и построить дом — нельзя. Сначала нужно получить разрешение на условно разрешённый вид использования: заявление → комиссия → публичные слушания → решение главы администрации. Это месяцы, расходы и непредсказуемый результат. Для арендаторов, получивших участок на торгах, — вообще тупик: ВРИ изменить не могут, разрешение на условный вид — не гарантировано, а без дома не выкупить участок. Плати аренду и жди.
Где это уже горитКалининградская область — прямо сейчас у нас в регионе. Общественные обсуждения по проекту новых ПЗЗ Зеленоградского муниципального округа заканчиваются 6 марта 2026 года. То есть буквально завтра.
Сам узнал два дня назад. И меня это касается. Случайно
На очереди — другие округа Калининградской области и десятки муниципалитетов по всей стране. Процесс обновления ПЗЗ уже идёт повсеместно.
Уверен идет по всей России. Если не сегодня то завтра - 100%
Кого это ударит сильнее всего1. Собственники. Дома уже стоят, электричество подведено, дороги проложены — но по новым ПЗЗ всё это «условно». Обесценивание недвижимости, правовая неопределённость, невозможность нормально распоряжаться имуществом.
2. Собственники кто планировал построить жилой или даже обычный дачный дом.
3. Арендаторы на торгах. Получил участок через аукцион, платишь аренду. Чтобы выкупить — нужно сначала построить дом → не можешь строить → не можешь выкупить → плати вечно.
4. За кого реально обидно: Участники СВО. В ряде регионов ветераны боевых действий и семьи погибших получили земельные участки бесплатно — специально для строительства жилья - ну не огородничеством же заниматься люди планируют. По поручению Президента. По региональным законам. А теперь проект ПЗЗ, разработанный по заказу того же государства, делает их право на строительство «условным». Одна рука государства дала — другая забирает. Скорее всего для них будут согласовывать разрешения охотнее, но тем не менее...
МасштабВ России около 60 миллионов владельцев дачных и садовых участков. ИЖС и дома в СНТ обеспечивают более 60% ввода жилья в стране — это данные, которыми оперирует сама Госдума.
Значительная часть СНТ расположена вне границ населённых пунктов. При обновлении ПЗЗ все они потенциально попадают в ту же ситуацию: зона Сх-5, садоводство — условное, строить — иди доказывай.
Госдума уже рассматривает законопроект № 880220-8. Казалось бы — наверху уже видят проблему. Но вот в чём подвох: законопроект НЕ ЗАКРЫВАЕТ проблему. Этой нормы нет ни в проекте Гордеева, ни в поправках Росреестра.
То есть Госдума разбирается с погребами и курятниками, а тем временем регионы штампуют ПЗЗ, в которых права миллионов садоводов превращаются в «условные». И каждый новый проект — это новая волна конфликтов.
Что делать, чтобы не попасть, если есть участокЕсли у вас есть участок в СНТ:
— Проверьте, не обновляются ли ПЗЗ в вашем муниципалитете. Информация публикуется на сайте администрации.
— Посмотрите, в какую зону попадает ваш участок. Если Сх-5 и «садоводство» там условно разрешённое — вы в зоне риска.
— Участвуйте в общественных обсуждениях. Сроки подачи предложений обычно 2-4 недели — можно не успеть, если не следить.
— Пишите обращения — в администрацию, в региональное министерство градостроительства, губернатору.
В Зеленоградском муниципальном округе Калининградской области в текущий момент заканчивается прием обращений по ППЗ. Приемная администрации уже не отвечает на входящие звонки, так как не может обработать поток обращений.
Обращения через ГосУслуги еще проходят. Официальный Бот губернатора КО для приема обращений работал, но сегодня уже перестал отвечать.
Люди пишут в прокуратуру, в приемную президента и т.д.
Я вот решил написать на ЯП, поделиться и предупредить.
yaplakal.com