Опыт управления коммерческой недвижимостью

Интернет забыл добавить почему то для организаций он сильно дороже, нам счета приносят в районе 6 т.р и он ещё заторможенный.

Цитата (Garik1478 @ 23.05.2024 - 09:24)

Цитата (vdv2005 @ 23.05.2024 - 09:24) продай и арендуй спасибо за ценный совет. Обязательно воспользуюсь.

Так и делали хорошие знакомые.
Собственник (подставной) инвалид 1 группы с детства. Дееспособный. Юрлицо оформлено на него. Генеральная доверенность на продажу на всякий случай и акт купли-продажи с пустым числом со всеми подписями.
Остальные у него на аренде. Расходы на электричество и прочим водоканалам платят в соответствии с договорами аренды и субаренды сами.
Раз в пару лет юрлицо-собственник меняется. По суду с него ничего не взять.
Потом поступили проще. Собственник фактический, все договора по субаренде на генерального арендатора, который периодически ликвидируется. Главное платить за ресурсы. Это взыскивается быстрее всего.
Прокатывало в нулевые. Как сейчас не знаю.

И да. Что б так с УК не пролететь надо сразу писать им официальное письмо с разграничением зон ответственности и по конкретно оказываемым услугам, типа того же мытья подъездов. И пусть отвечают на бумаге, а не хлопают глазками при личных встречах. Иначе будешь сам дурак.

А что там с капремонтом у вас?
Это сообщение отредактировал зудука - 23 мая 2024 в 09:58

Цитата (azaAZAaza @ 23.05.2024 - 09:50)

Возможно (!), по документам у Вас в в собственности не только второй этаж, но и чердак и ли что там еще. А вообще конечно, судя по изложению, очень многое пущено на самотек

Нет, с документами у меня всё в порядке. Если бы были какие-то проблемы, банк бы просто не одобрил ипотеку. Так что чердаков точно нет, в доме 9 этажей без чердака.

С налогом на дождь не разбирался, просто не стал его платить. Пока в суд никто не подал. Там сумма небольшая, но вопрос принципиальный, сам факт того, что наша мэрия приняла такое постановление, вымораживает.

Я правильно понял- в собственности 120м2 в девятиэтажке и платеж за сточные воды с 120 м2 крыши? А если в здании общей площадью 2000 м2 несколько собственников коммерческой недвиги занимающие условно 1000 м2 здания, а площадь крыши 300 м2 все равно налог платят с 1000 м2?

Цитата (зудука @ 23.05.2024 - 09:56)

И да. Что б так с УК не пролететь надо сразу писать им официальное письмо с разграничением зон ответственности и по конкретно оказываемым услугам, типа того же мытья подъездов. И пусть отвечают на бумаге, а не хлопают глазками при личных встречах. Иначе будешь сам дурак. А что там с капремонтом у вас?

С УК я вёл претензионную переписку, всё сохранено, и в суде юрист демонтстрировала мою претензию и их отказ. Это не помогло.

Капремонт плачу отдельно в фонд капремонта, куда деваться то.

Цитата (MunyrRaihme @ 23.05.2024 - 09:30)

Какие тарифы, бедолага? Где описаны фантазии УК?

ну если тебе нравятся фантазии это твое дело! все остальные работают по утвержденным тарифам и УК тоже. Да, они завышены, они часто мудацкие, но они есть, поэтому владелец спокойно может прогнозировать свои расходы на коммуналку. На счет крыши наверняка тоже есть обоснование а не просто так от балды начисляют.
Размещено через приложение ЯПлакалъ

Цитата (Mari777 @ 23.05.2024 - 09:55)

Интернет забыл добавить почему то для организаций он сильно дороже, нам счета приносят в районе 6 т.р и он ещё заторможенный.

В жилом доме это легко решается с соседом. Интернет на его адрес и он получает бесплатный телевизор и интернет ( м даже телефон), остальное в офисе висит и работает. Тем более офис работает и грузит интернет днем, а сосед вечером-ночью.
Это сообщение отредактировал зудука - 23 мая 2024 в 10:02

Цитата (Mari777 @ 23.05.2024 - 09:55)

Интернет забыл добавить почему то для организаций он сильно дороже, нам счета приносят в районе 6 т.р и он ещё заторможенный.

с интернетом у меня бвло проще. Я затеял торг между Билайном и Ростелекомом, кто даст дешевле. В итоге у меня оптоволокно и 100 мегабит за 2500 с НДС.

Цитата (Garik1478 @ 23.05.2024 - 10:00)

Цитата (зудука @ 23.05.2024 - 09:56) И да. Что б так с УК не пролететь надо сразу писать им официальное письмо с разграничением зон ответственности и по конкретно оказываемым услугам, типа того же мытья подъездов. И пусть отвечают на бумаге, а не хлопают глазками при личных встречах. Иначе будешь сам дурак. А что там с капремонтом у вас? С УК я вёл претензионную переписку, всё сохранено, и в суде юрист демонтстрировала мою претензию и их отказ. Это не помогло. Капремонт плачу отдельно в фонд капремонта, куда деваться то.

А встречно то вы зря не подали за попытку взыскать плату за несуществующие (неосуществленные) услуги.
Но, подозреваю, это надо было делать заранее.

Ну так у тебя же не отдельностоящее здание. Платят все вместе. Как ты себе это представляешь, я за мытье лифтов платить не будк, а остальной дом не будет платить за прокладку труб отопления через тебя, нафиг им лишние затраты? Так же как и первые этажи платят за лифт, как будто кто то считать будет, кому что надо, а кому нет. Коммерческая недвижимость всегда была дороже по комуналке, чем у физиков. А ещё есть такой момент как интернет, и в коммерческую недвижимость проводят только выделенку, по неебическим ценам. Я на своем примере говорю провайдеру, у меня только 2 терминала по эквайрингу, нафига мне 100 мб/с, мне вообще 1 мб/с хватит...нет так нельзя.

А вообще это по сути такая же работа как и обычная, никто же не жалуется когда работает наемным работником, тип: - Че за херню вы придумали в 08.00 утра на работу приходить? Я сплю до 10.00 только.

Это твоё помещение, ты им можешь распоряжаться. Вот когда арендаторам это всё впихивают, а так делает большинство, я этого не понимаю, там вопросы есть, нафига им ремонт чердака. А ты как владелец можешь и продать и сдать за какую хочешь сумму, поэтому и платишь за всё.

Цитата

Через пару месяцев получил полноценное исковое с требованием о взыскании расходов на юридическое сопровождение бла бла бла. Чуть больше сотки общая сумма иска. Я нанял за пятнашку юриста знакомого, плюс полторы доверенность. В итоге я, естественно, проиграл (судам тоже логика и здравый смысл неведомы)

Ой млять. голова два уха. Хреновый ты, наверное, коммерсант, раз не доходит что закон и логика не всегда рука об руку идут.

Может попробовать все таки соблюдать законы, а не искать в них справедливость и логику. дешевле будет.
Ну а если очень хочется справделивости то в Госдуру идти уж тогда.
только помнить надо что идеального закона не существует, всегда найдется тот кому он неудобен и кто найдет в нем отсутствие справедливости и логики.

А по поводу обязанноостей собственников помещений нести расходы на содержание общедомового имущества, так это у тебя отсутствие логики, а не попытка найти справедливость.

Цитата (i13th @ 23.05.2024 - 09:43)

ты хотя бы страну укажи, конспиратор хренов

Российская Федерация

Цитата (Gribh @ 23.05.2024 - 10:04)

А ещё есть такой момент как интернет, и в коммерческую недвижимость проводят только выделенку, по неебическим ценам. Я на своем примере говорю провайдеру, у меня только 2 терминала по эквайрингу, нафига мне 100 мб/с, мне вообще 1 мб/с хватит...нет так нельзя.

Уже давно же есть мобильные терминалы эквайринга с симками. Даже платить за них не надо, банк сам платит, лишь бы ты платил комиссию по эквайрингу. Так что, если больше ни для чего интернет не нужен, проще отказаться и поставить мобильные терминалы.

Цитата (Жирный @ 23.05.2024 - 10:00)

ну если тебе нравятся фантазии это твое дело! все остальные работают по утвержденным тарифам и УК тоже. Да, они завышены, они часто мудацкие, но они есть, поэтому владелец спокойно может прогнозировать свои расходы на коммуналку. На счет крыши наверняка тоже есть обоснование а не просто так от балды начисляют.

Не имел дела с квитанциями? Там может оказаться всё, что угодно, что придет в голову руководства УК. И по тарифам, взятым с потолка. Всё это им достаточно утвердить только на собрании собственников.
Размещено через приложение ЯПлакалъ

Цитата (Gfksx72 @ 23.05.2024 - 10:10)

А по поводу обязанноостей собственников помещений нести расходы на содержание общедомового имущества, так это у тебя отсутствие логики, а не попытка найти справедливость.

Я просил управляшку, раз это общее имущество, пусть уборщица моет у меня лестницу тоже, и лампочка на входе пусть тоже не моя горит, а общая. Угадай, что мне сказали?

А нафига мне оплачивать расходы, к которым я не имею отношения?

Цитата (Garik1478 @ 23.05.2024 - 10:25)

Цитата (Gfksx72 @ 23.05.2024 - 10:10) А по поводу обязанноостей собственников помещений нести расходы на содержание общедомового имущества, так это у тебя отсутствие логики, а не попытка найти справедливость. Я просил управляшку, раз это общее имущество, пусть уборщица моет у меня лестницу тоже, и лампочка на входе пусть тоже не моя горит, а общая. Угадай, что мне сказали? А нафига мне оплачивать расходы, к которым я не имею отношения?

Я думал ты просто заблуждаешься, а ты глуп просто.
ОБЩЕЕ имущество, а не ТВОЕ имущество.

лестница индивдуальная? Только в твое помещение ? Ты сейчас о чем?

Цитата (Gfksx72 @ 23.05.2024 - 10:29)

Я думал ты просто заблуждаешься, а ты глуп просто. ОБЩЕЕ имущество, а не ТВОЕ имущество. лестница индивдуальная? Только в твое помещение ? Ты сейчас о чем?

Да не кипятись ты. Всё я понимаю. Только не могу взять в толк, почему я обязан платить за те услуги, которыми я не пользуюсь? И этот закон о содержании принят на федеральном уровне. Почему нельзя было предусмотреть такие нюансы, например? Или его принимали глупые люди? Тем не менее, глупым ты называешь меня.

Я с этим соглашусь, если ты мне объяснишь это, и в твоем объяснении будет хоть капля здравого смысла.

прально, тс, никому ничё не плати, пошли они нахуй

Цитата (Garik1478 @ 23.05.2024 - 09:15)

Почитал тему «Жадность управляющей компании», где чел удивляется поборам, начал писать комментарий, а потом подумал – да у меня же на целую тему хватит! Сразу оговорюсь – возможно, что нюансы управления недвижимым имуществом могут быть актуальными только для моего региона и города, так что прошу сильно не пинать и не искать несостыковки. Летом 2019 года я купил коммерческое помещение 120 квадратов в самом центре нашего города на оживлённой улице. Получилось почти случайно – я сидел в части этого помещения на аренде, а хозяева в связи с разводом решили продать его целиком. Ну я подсуетился, и влез в коммерческую ипотеку на 7 лет. Теперь, спустя 5 лет, я знаю столько нюансов владения коммерческой недвижимости, аж в дрожь бросает. Как только купил, то начал прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. Свет, отопление, вода, водоотведение. Осталась управляшка. Прихожу, говорю – давайте заключимся, вы же всё-таки что-то делаете. Они мне присылают договор, где я должен оплачивать мытьё подъездов, свет в этих же подъездах, воду на общедомовое и прочее. А у меня отдельный вход с проспекта, и в подъезд при всем желании попасть не могу. Пришёл к ним, объясняю по русски: - ребят, я вот свет в подъезде не жгу, воду на уборку не трачу. Давайте уберем из спецификации эти пункты? - нет, ты обязан платить! - Но где логика? Почему я должен платить за услуги, которыми физически не могу воспользоваться? - логики нет, есть закон! Платить обязаны. В итоге разругались с руководителем нашей управляшки, и я решил вообще не платить, пошли они нахер. Еще блин графы такие, типа «обследование несущих конструкций дома», так и вижу, как управляшка бетон на прочность проверяет. Зато деньги собирать они на первом месте. Носили счета мне три с половиной года, что-то около 2500 в месяц, точно не помню. Я их сразу на черновики пускал. Потом получаю уведомление из суда о судебном приказе и взыскании с меня что-то около 60 т рублей. Метнулся в суд, судебный приказ отменил. Через пару месяцев получил полноценное исковое с требованием о взыскании расходов на юридическое сопровождение бла бла бла. Чуть больше сотки общая сумма иска. Я нанял за пятнашку юриста знакомого, плюс полторы доверенность. В итоге я, естественно, проиграл (судам тоже логика и здравый смысл неведомы) заплатил через приставов около 60 т рублей, и снова не плачу. Приносят счета уже по 3 т р в месяц. Какие услуги конкретно мне оказывают – хрен его знает, не вижу. Вот такая конфронтация. Дальше. Свет. Самая большая статья расходов. В зимние месяцы доходило до 18 тысяч в месяц. Свет у нас поделён на две организации, с каждой из которых заключены отдельные договоры. Первая это МУП Электросеть, которая продаёт электроэнергию, а вторая — это сбытовая компания, которая «подаёт нам эту электроэнергию по проводам». Именно так мне объяснила наивно хлопающая ресницами девочка на ресепшене сбытовой компании. Причем физические лица платят только одной компании, и о существовании второй даже не догадываются. А владельцы коммерческих помещений должны страдать. Причем компания эта находится в статусе ООО, что еще интереснее. По мне так это узаконенный грабеж. Ладно, смирился, плачу и тем, и этим. Но интересный факт. У сбытовой ворох документов и счетов, они прогнозируют объем потребляемого мной электричества на следующий месяц и присылают аж ТРИ счета на предоплату, которые я должен оплатить заранее трижды в месяц, пятого, пятнадцатого и двадцать пятого числа. Потом, если я недоплатил, то компания выставит четвертый счет, или, если переплатил, то переплата перенесется на следующий период. Звоню, говорю – - ребят, зачем такие сложности, предоплата, куча счетов? - так положено - не проще раз в месяц, нажег, оплатил, в чем проблема? - так нельзя, вдруг вы не оплатите и где вас потом искать? - где-где, в этом помещении. Вы всерьез думаете, что я сбегу вместе с помещением, не заплатив? - нет, так нельзя. В итоге я все равно плачу, как мне удобнее, один раз в месяц, по фактическому потреблению электроэнергии. Так эти пидары мне раз в полгода присылают счёт с неустойкой за просрочку платежей их грёбаных бесконечных счетов по три штуки в месяц. Маразм. Закрепляем результат. Раз в год приходит «налог на дождь». Когда первый раз получил счёт от водоканала «за утилизацию сточных вод», я, мягко говоря, охренел. Звоню к ним — это что за хрень? — это нужно оплатить - что это за утилизация вообще, я же уже плачу за водоотведение? — это дождь падает на вашу крышу и попадает в трубы, которые мы обслуживаем. Формула такая – среднегодовой объем осадков умножить на на 120 квадратных метров плюс какой-то коэффициент, итого к оплате столько-то. - у меня помещение на втором этаже, а всего девять, почему это только моя крыша, ёптать? - все вопросы в мэрию. Что такого курили наши местные депутаты, что приняли аж такой закон на уровне города? Как такое вообще можно было выродить? Налог на помещение. Пока купил, то-сё, потом ковид, ежегодные платы были терпимыми. В прошлом году приходит в личный кабинет налоговой требование об уплате налога – сорок пять тысяч! Начинаю разбираться. Оказывается, так как помещение находится на центральной улице города, ебанули коэффициент «умножить на 3». Второй год уже плачу по завышенной ставке, как и все другие владельцы коммерческих помещений. Так что автора той темы ждёт еще много удивительных открытий.

Перед покупкой помещения в собственность нужно было сначала «приглашать знакомого юриста».


28. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc...5h6f90279088495
Это сообщение отредактировал Silver867 - 23 мая 2024 в 10:46

Цитата (Garik1478 @ 23.05.2024 - 10:38)

Цитата (Gfksx72 @ 23.05.2024 - 10:29) Я думал ты просто заблуждаешься, а ты глуп просто. ОБЩЕЕ имущество, а не ТВОЕ имущество. лестница индивдуальная? Только в твое помещение ? Ты сейчас о чем? Да не кипятись ты. Всё я понимаю. Только не могу взять в толк, почему я обязан платить за те услуги, которыми я не пользуюсь?

Это не услуги, а доля в общих расходах на содержание здания.

ВС напомнил об обязанности совладельца нежилого здания нести бремя содержания общего имущества

При этом Суд подчеркнул, что эта обязанность не зависит от наличия у участника долевой собственности письменного договора с управляющей организацией
https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-napomni...o-imushchestva/

Цитата (azaAZAaza @ 23.05.2024 - 09:33)

Очень интересно, спасибо. Иногда задумываюсь, а не купить ли что нибудь такое и сдавать, так сказать на пенсию. По Магнит, например - крупная сесть. Мечта, сказка. Но всегда побаиваюсь вот именно такой херни... Так а что в итоге по налогу на дождь, крыша принадлежит только вам - владельцу второго этажа? Как так то?

Если есть за что, то покупай или строй. Только сначала узнай требования арендаторов.
Размещено через приложение ЯПлакалъ

Цитата (MunyrRaihme @ 23.05.2024 - 10:18)

Цитата (Жирный @ 23.05.2024 - 10:00) ну если тебе нравятся фантазии это твое дело! все остальные работают по утвержденным тарифам и УК тоже. Да, они завышены, они часто мудацкие, но они есть, поэтому владелец спокойно может прогнозировать свои расходы на коммуналку. На счет крыши наверняка тоже есть обоснование а не просто так от балды начисляют. Не имел дела с квитанциями? Там может оказаться всё, что угодно, что придет в голову руководства УК. И по тарифам, взятым с потолка. Всё это им достаточно утвердить только на собрании собственников.

имел, тоько этой зимой столкнулись с ситуацией, когда УК не поверила теплосчетчик и нам начисляли за отопление по площади. Натянули по полной программе УК с перерасчетом, как положено! Да, это муторно, никто не хочет связываться, но возможно! ТС просто решил не платить. Таков путь!

Цитата (Silver867 @ 23.05.2024 - 10:48)

[QUOTE=Garik1478,23.05.2024 Это не услуги, а доля в общих расходах на содержание здания. ВС напомнил об обязанности совладельца нежилого здания нести бремя содержания общего имущества

Еще раз. Я про закон знаю, про постановление верховного суда тоже.

Объсни мне, как так получается, что меня обязали платить за уборку подъезда, а я там даже натоптать не могу, потому что у меня доступа нет?

Без ссылок на закон, а просто свими словами.

Есть такое юридическое понятие как общедомовая собственность это крыша, подвалы, все тех.помещения, подъезды, фасад, почтовые ящики. Все собственники помещений платят за содержание их. У нас так.

Цитата (Garik1478 @ 23.05.2024 - 10:55)

[QUOTE=Silver867,23.05.2024 - 10:48] [QUOTE=Garik1478,23.05.2024 Это не услуги, а доля в общих расходах на содержание здания. ВС напомнил об обязанности совладельца нежилого здания нести бремя содержания общего имущества [/QUOTE] Еще раз. Я про закон знаю, про постановление верховного суда тоже. Объсни мне, как так получается, что меня обязали платить за уборку подъезда, а я там даже натоптать не могу, потому что у меня доступа нет? Без ссылок на закон, а просто свими словами.

Господи, да чего там объяснять? ВСЕ собственники общедомового имущества несут расходы на его содержание! Ты собственник? Будь любезен! Купил бы отдельно стоящее здание и горя бы не знал!