Опыт управления коммерческой недвижимостью

Почитал тему «Жадность управляющей компании», где чел удивляется поборам, начал писать комментарий, а потом подумал – да у меня же на целую тему хватит!

Сразу оговорюсь – возможно, что нюансы управления недвижимым имуществом могут быть актуальными только для моего региона и города, так что прошу сильно не пинать и не искать несостыковки.

Летом 2019 года я купил коммерческое помещение 120 квадратов в самом центре нашего города на оживлённой улице. Получилось почти случайно – я сидел в части этого помещения на аренде, а хозяева в связи с разводом решили продать его целиком. Ну я подсуетился, и влез в коммерческую ипотеку на 7 лет.
Теперь, спустя 5 лет, я знаю столько нюансов владения коммерческой недвижимости, аж в дрожь бросает.

Как только купил, то начал прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. Свет, отопление, вода, водоотведение. Осталась управляшка. Прихожу, говорю – давайте заключимся, вы же всё-таки что-то делаете. Они мне присылают договор, где я должен оплачивать мытьё подъездов, свет в этих же подъездах, воду на общедомовое и прочее. А у меня отдельный вход с проспекта, и в подъезд при всем желании попасть не могу. Пришёл к ним, объясняю по русски:

- ребят, я вот свет в подъезде не жгу, воду на уборку не трачу. Давайте уберем из спецификации эти пункты?

- нет, ты обязан платить!

- Но где логика? Почему я должен платить за услуги, которыми физически не могу воспользоваться?

- логики нет, есть закон! Платить обязаны.

В итоге разругались с руководителем нашей управляшки, и я решил вообще не платить, пошли они нахер. Еще блин графы такие, типа «обследование несущих конструкций дома», так и вижу, как управляшка бетон на прочность проверяет. Зато деньги собирать они на первом месте.

Носили счета мне три с половиной года, что-то около 2500 в месяц, точно не помню. Я их сразу на черновики пускал. Потом получаю уведомление из суда о судебном приказе и взыскании с меня что-то около 60 т рублей. Метнулся в суд, судебный приказ отменил. Через пару месяцев получил полноценное исковое с требованием о взыскании расходов на юридическое сопровождение бла бла бла. Чуть больше сотки общая сумма иска. Я нанял за пятнашку юриста знакомого, плюс полторы доверенность. В итоге я, естественно, проиграл (судам тоже логика и здравый смысл неведомы) заплатил через приставов около 60 т рублей, и снова не плачу. Приносят счета уже по 3 т р в месяц. Какие услуги конкретно мне оказывают – хрен его знает, не вижу. Вот такая конфронтация.

Дальше.

Свет. Самая большая статья расходов. В зимние месяцы доходило до 18 тысяч в месяц. Свет у нас поделён на две организации, с каждой из которых заключены отдельные договоры. Первая это МУП Электросеть, которая продаёт электроэнергию, а вторая — это сбытовая компания, которая «подаёт нам эту электроэнергию по проводам». Именно так мне объяснила наивно хлопающая ресницами девочка на ресепшене сбытовой компании. Причем физические лица платят только одной компании, и о существовании второй даже не догадываются. А владельцы коммерческих помещений должны страдать. Причем компания эта находится в статусе ООО, что еще интереснее. По мне так это узаконенный грабеж.

Ладно, смирился, плачу и тем, и этим. Но интересный факт. У сбытовой ворох документов и счетов, они прогнозируют объем потребляемого мной электричества на следующий месяц и присылают аж ТРИ счета на предоплату, которые я должен оплатить заранее трижды в месяц, пятого, пятнадцатого и двадцать пятого числа. Потом, если я недоплатил, то компания выставит четвертый счет, или, если переплатил, то переплата перенесется на следующий период. Звоню, говорю –

- ребят, зачем такие сложности, предоплата, куча счетов?

- так положено

- не проще раз в месяц, нажег, оплатил, в чем проблема?

- так нельзя, вдруг вы не оплатите и где вас потом искать?

- где-где, в этом помещении. Вы всерьез думаете, что я сбегу вместе с помещением, не заплатив?

- нет, так нельзя.

В итоге я все равно плачу, как мне удобнее, один раз в месяц, по фактическому потреблению электроэнергии. Так эти пидары мне раз в полгода присылают счёт с неустойкой за просрочку платежей их грёбаных бесконечных счетов по три штуки в месяц. Маразм.

Закрепляем результат.

Раз в год приходит «налог на дождь». Когда первый раз получил счёт от водоканала «за утилизацию сточных вод», я, мягко говоря, охренел. Звоню к ним

— это что за хрень?

— это нужно оплатить

- что это за утилизация вообще, я же уже плачу за водоотведение?

— это дождь падает на вашу крышу и попадает в трубы, которые мы обслуживаем. Формула такая – среднегодовой объем осадков умножить на на 120 квадратных метров плюс какой-то коэффициент, итого к оплате столько-то.

- у меня помещение на втором этаже, а всего девять, почему это только моя крыша, ёптать?

- все вопросы в мэрию.

Что такого курили наши местные депутаты, что приняли аж такой закон на уровне города? Как такое вообще можно было выродить?

Налог на помещение. Пока купил, то-сё, потом ковид, ежегодные платы были терпимыми. В прошлом году приходит в личный кабинет налоговой требование об уплате налога – сорок пять тысяч! Начинаю разбираться. Оказывается, так как помещение находится на центральной улице города, ебанули коэффициент «умножить на 3». Второй год уже плачу по завышенной ставке, как и все другие владельцы коммерческих помещений.

Так что автора той темы ждёт еще много удивительных открытий.