Кризис рынка недвижимости

Цитата (ZSBooka @ 7.09.2016 - 16:55)

Большинство строительных компаний стремительно приближаются, приблизились или уже даже перешагнули «точку безубыточности».

Учитывая процент кидалова со стороны застройщиков и различных генподрядчиков в отношении подрядчиков и поставщиков....
Какие нахрен убытки?! да там прибыли как у наркоторговцев! Все строится на халяву...

ЗЫ уверен есть и хорошие застройщики, но таковых минимум, я по крайней мере о таких не слышал!:))))

Цитата (Angelberth @ 8.09.2016 - 12:32)

Цитата (vlad107 @ 8.09.2016 - 03:30) потому что они все должны банкам! Взял кредит построил, таджики с узбеками за мизерную зарплату построили!  Дом продал... наварил 500% а тут хуяк и не покупает никто! А кредит висит! Отдавать надо.. А что, если не продавать, или не достраивать, то отдавать не надо? Как раз кредиты-то и должны подталкивать к необходимости продать подешевле и выплатить кредиты.

Я тебя умоляю!..... 99% кредитов в строительстве не возвращается:))))
Максимум что грозит заемщику это реализация залога, цена которого обычно в разы меньше суммы займа... Это при условии что успеют:))))

Чушь какая-то
В нашем городе 700 тысяч населения темпы строительства нихрена не падают.
Если все так печально - почему застройщики строят все новые и новые дома?
Цены последние два года стоят примерно на одном уровне.
про "аналитиков" в камеди клабе хорошо было с Галыгиным

Запомните, почти нет РОССИЙСКИХ миллионеров и миллиардеров, у всех кого считают российскими богатыми, деньги в валюте и лежат в банках других стран. Назовите одного богатого человека у которого все деньги в российском банке в рублях. Представляю идиота из США или Европы который держит свои рублевые сбережения в Сбер.... Когда миллионеры из США начнут хранить сбережения в рублях, вот тогда можно сказать, что эта страна не является страной четвертого вида.

Цитата (Moryakovskij @ 7.09.2016 - 23:32)

У меня родственник трудился в сфере экономики строительства,рассказывал очень неприятную штуку. Пятый дом застройщиком всегда строится за "НДС",то есть бесплатно. Как это получается -застройщик получает деньги, закладывает на них пять домов,из которых 4 уходят заказчикам,а пятый строится для себя. Потому что прокредитован НДС деньгами,которые нужно вернуть лишь по сдаче дома на баланс. Именно поэтому застройщики  всегда сильно со сдачей и оформлением дома,даже, если все давно готово и там уже живут люди. 4 дома не будут официально сданы пока пятый дом не будет распродан.Говорил, что по всей стране используется такая схема,по сути мошенничество.

Вы путаете застройщика (инвестора, продюссера - кому как понятнее по функциям) и строителя (генподрядчика, подрядчика, субчкив еще десяток-два).
Плясать надо от функции и выполняемых задач.

Это сообщение отредактировал PapaBol - 8 сен. 2016 г. в 09:30

Цитата (geoyd @ 7.09.2016 - 17:03)

Честно говоря, не заметил значительного падения цен на недвижимость. Остановился рост на пару лет-да. Цитата Вместе с тем, все вменяемые застройщики создали различные предложения о продаже квартир в рассрочку или в ипотеку с маленькими процентами (4-6-8%) Опять не заметил таких процентов. Цитата Во-первых, растёт себестоимость Это вообще мега-мантра всех наших бизнесменов. А с чего она, собственно, растёт, ась, когда должна постоянно уменьшаться - ведь идёт постоянное увеличение производительности труда, технический прогресс.

У нас в Кемерово цены упали: 4 года назад КГТ были до 1,3 мл., в прошлом году можно было уже сдвоеную КГТ купить за 1,1 млн.; так называемые "элитки" подешевели до 20% или стоят колом у тех кто не хочет снижать цены: На квартиры тоже немного упали. Знаю цены потому что сама год назад приобретала жилье и не хило мониторила рынок, да и многое кто из знакомых меняли-расширяли жилье.
А вот новострои ничерта не дешевеют.

Процентов таких да, нет, ну или я о них не слышала и не видела ни разу))

И себестоимость да, растет, потому что даже российские хваленые поставщики поднимают цены, зарплаты работникам надо поднимать, выросла налоговая нагрузка и финансовая. Ну это я так, по нашей маленькой фирмочке сужу. А насчет технического прогресса и вашего сарказма по этому поводу....так внедрение прогресса тоже требует вложений, а окупаемость его далеко не два месяца может быть. Ну это если так...кратенько сказать об этом.

Это сообщение отредактировал Zakvaska - 8 сен. 2016 г. в 09:30

Цитата

Я тебя умоляю!.....99% кредитов в строительстве не возвращается:)))) Максимум что грозит заемщику это реализация залога, цена которого обычно в разы меньше суммы займа... Это при условии что успеют:))))

Какие ТУПЫЕ банкиры! 99% невозврат кредитов и залоги "копеечные", и те куда-то быстро убегают.

Цитата (ZSBooka @ 7.09.2016 - 12:56)

Если вы всё-таки планируете покупку недвижимости, то я рекомендовал бы это сделать в этом году или в начале следующего.

Хорошая попытка, товарищ риэлтор, но нет! Я ещё подожду. Цены будут падать. Однозначно. А вообше смешные потуги. Вам, бездельникам, уже жрать нечего, что вы так напористо призываете покупать?

Цитата

Чушь какая-то В нашем городе 700 тысяч населения темпы строительства нихрена не падают. Если все так печально - почему застройщики строят все новые и новые дома?

Строительство- "длинные деньги". В среднем два года. Даже если рынок упал, и есть понятие, что работешь в минус для выхода на финрез лучше ДОСТРОИТЬ.

Цитата (RUSCTAPbIU @ 7.09.2016 - 13:02)

Цитата (ZSBooka @ 7.09.2016 - 16:55) в первую очередь из-за падения рубля, в первую очередь растут цены на метал и импортные отделочные материалы, которые нечем отечественным заменить Автор может смело идти нахуй, даже нет, хуярить семимильными шагами. Назовите мне материалы которые завозятся из-за рубежа?

работаю в финансовой службе застройщика и могу сказать что цены на вентилируемые фасады выросли, у нас их не производят толком, все из-за бугра везут. Программа Дмитрия Анатольевича по импортозамещению не работает

Цитата (dfg12 @ 8.09.2016 - 08:44)

Чушь какая-то В нашем городе 700 тысяч населения темпы строительства нихрена не падают. Если все так печально - почему застройщики строят все новые и новые дома?

Потому что уже начали строить. Куда им деваться-то? А вот новые котлованы что-то особо не появляются, а там где начали - достраивают, и пытаются продать. Но рынок особо не роняют. Просто если опустить цену на 5-10%, то спроса особого не будет, денег у населения один хер нет, а сразу процентов на 30-50 они наверняка несогласные.

Цитата (Snake103ru @ 8.09.2016 - 08:11)

Цитата (Kran13 @ 8.09.2016 - 07:34) На самом деле все просто: застройщики просто охуели! Себестоимость строительства 22 тыс (панель)- 28 тыс (кирпич) за м2 в чистовой отделке. А продают.... сами знаете. Если не секрет, откуда такие цифры? К тому же без указания региона. Вы экономист в строительстве?

Хреновый. 17000р/м2 себестоимость панели (если свой ДСК, а не покупная) и стоимость монтажа. Сюда плюсом: коммункации от "естественных монополий" (водоканал, энергетика, газ- по сути узаконенный рэкет) около 30%, "земля" (аренда, землеотведение, оформление) от 15% на окраине до 60% в центре города, 2%- городу "на расселение аварийного" (все равно разворуют, в своей теме рассказывал как украли 1500 квартир http://www.yaplakal.com/forum3/topic1346100.html?hl=). Далее налоги, амортизация/закуп техники, проценты по кредитам и прибыль.

какие бы цены на жилье небыли, все раскупается на этапе строительство, зато сколько вони о том как мы плохо живем. Скоро придет время когда жилье будет как при союзе, уж слишком перенасыщен рынок. А вот земля будет в цене ;)

Цитата

И себестоимость да, растет, потому что даже российские хваленые поставщики поднимают цены, зарплаты работникам надо поднимать, выросла налоговая нагрузка и финансовая

Российские они по названиям. Собственики оффшорные либо чисто зарубежный капитал и на падение прибыли в баксах не согласны.
В Н-ске так:

Цитата (ZSBooka @ 7.09.2016 - 13:06)

Цитата (RUSCTAPbIU @ 7.09.2016 - 13:02) Цитата (ZSBooka @ 7.09.2016 - 16:55) в первую очередь из-за падения рубля, в первую очередь растут цены на метал и импортные отделочные материалы, которые нечем отечественным заменить Автор может смело идти нахуй, даже нет, хуярить семимильными шагами. Назовите мне материалы которые завозятся из-за рубежа? Да в общем почти всё от 10 до 30% подорожало: сантех.фитинги, смеси, весь метал... Проще сказать, что НЕ подорожало: бетон, кирпич, дерево

В мае арматура стоила до 47 000р/тн. Сегодня можно купить по 30 000!

Цитата (Snake103ru @ 8.09.2016 - 08:11)

Цитата (Kran13 @ 8.09.2016 - 07:34) На самом деле все просто: застройщики просто охуели! Себестоимость строительства 22 тыс (панель)- 28 тыс (кирпич) за м2 в чистовой отделке. А продают.... сами знаете. Если не секрет, откуда такие цифры? К тому же без указания региона. Вы экономист в строительстве?

чиновник...
а себестоимость строительства не сильно по регионам отличается (имею ввиду европ часть)

Цитата (AFA @ 8.09.2016 - 09:41)

Цитата (Snake103ru @ 8.09.2016 - 08:11) Цитата (Kran13 @ 8.09.2016 - 07:34) На самом деле все просто: застройщики просто охуели! Себестоимость строительства 22 тыс (панель)- 28 тыс (кирпич) за м2 в чистовой отделке. А продают.... сами знаете. Если не секрет, откуда такие цифры? К тому же без указания региона. Вы экономист в строительстве? Хреновый. 17000р/м2 себестоимость панели (если свой ДСК, а не покупная) и стоимость монтажа. Сюда плюсом: коммункации от "естественных монополий" (водоканал, энергетика, газ- по сути узаконенный рэкет) около 30%, "земля" (аренда, землеотведение, оформление) от 15% на окраине до 60% в центре города, 2%- городу "на расселение аварийного" (все равно разворуют, в своей теме рассказывал как украли 1500 квартир http://www.yaplakal.com/forum3/topic1346100.html?hl=). Далее налоги, амортизация/закуп техники, проценты по кредитам и прибыль.

а вы, так понимаю, как раз .... жадный застройщик..
Все ребят, прошла лафа!)))

Цитата (Amok555 @ 8.09.2016 - 08:16)

А потому что есть понятие риска и премии за риск. Что с квартирой случится? Вся банковская система рухнет - а она будет стоять. Только если война - но тогда и банковской системе тоже конец. Чуешь подвох? Эта разница ставок и есть премия за риск. Как думаешь, что случится, если упадут банковские ставки? Люди с большими деньгами, которые умеют их считать, а не аналитики, которые даже не знают что такое риск, предпочтут вкладываться в более надежные инструменты, если доходность близка.

я тебе расскажу что с квартирой случится
налоги плавно поднимут на недвижку
и тебе очень не захочется иметь более одной квартиры
есть версия что к выборам 18 года недвижки будет очень много и она будет очень дешевая
мы конечно при таком раскладе на доширак перейдем, но зато все будут иметь свои собственные метры.

Цитата (MaksFry @ 8.09.2016 - 09:52)

Цитата (ZSBooka @ 7.09.2016 - 13:06) Цитата (RUSCTAPbIU @ 7.09.2016 - 13:02) Цитата (ZSBooka @ 7.09.2016 - 16:55) в первую очередь из-за падения рубля, в первую очередь растут цены на метал и импортные отделочные материалы, которые нечем отечественным заменить Автор может смело идти нахуй, даже нет, хуярить семимильными шагами. Назовите мне материалы которые завозятся из-за рубежа? Да в общем почти всё от 10 до 30% подорожало: сантех.фитинги, смеси, весь метал... Проще сказать, что НЕ подорожало: бетон, кирпич, дерево В мае арматура стоила до 47 000р/тн. Сегодня можно купить по 30 000!

Кирпич у нас подешевел и одновремено с подорожанием топлива увеличились транспортные по доставке материала.

Цитата

Здесь нет никакого противоречия: 30% прибыли от стройки, при производственном процессе примерно в 2 года - это получается 15% годовых. Такой процент прибыли от стройки - не интересен девелоперу/инвестору (лучше выйти в "кэш" и поискать более интересный и более доходный бизнес). С такой низкой доходностью на рынке недвижимости, что вырисовывается сейчас, останутся и продолжат строить только те застройщики, кому вот больше совсем уже некуда податься

Тихо ржу.
Специально ля вас.
10-15% чистой рентабельности (после уплаты всех налогов и возврата кредитный средств) отличный результат для строительных проектов. Как так, изумляются интернет общество самоназначенных экономистов? А тупо положить в банк? И получать проценты?
Если отвлечься от того, что за то время пока реализуется проект деньги, участвующие в нем крутят всю экономику (получают зарплату сотрудники застройщика, подрядчика, фирм поставщиков материалов, кредитующего проект банка и т.д. и именно на эти выплаченные людям деньги в конечном счете и покупается построенное жилье), то есть такая хрень, как рентабельность собственных средств.
Т.е. для того, чтобы реализовать проект, стоимость грубо в ярд и заработать чистыми 100-150 лямов, девелоперу нужно располагать первоначальным капиталом (свободными средствами) примерно 200-250 лямов. Их потратят на то, чтобы (упрощенно) оформить пятно, оплатить проектирование и частично получить ИРД. Все, дальше, до момента возведения первых этажей проект финансируется за счет кредитов, после - за счет продажи строящихся квартир. Т.е. На самом деле, рентабельность проекта не 10 -15%, а 50-60, если оценивать ее от той суммы, которую реально можно вытащить из бизнеса и положить в банк, вместо того, чтобы что то делать.

Автору огромное уважение за труд. Надеюсь, не копипаста.

Цены очень сильно изменятся на недвижку, потому что сейчас происходит переход из количества в качество по другим ценам. Пример со связью, компьютерами и телефонами (раньше безумных денег стоили и качество не очень было, а сейчас доступно и качественно)

И я сейчас как раз работаю над проектом, который поможет строить новые дома из композитного материала (патент давно сделан, все тесты и сертификация пройдены), который примерно на 40-45% дешевле бетона, околонулевой гигроскопичностью и прочностью на 23-25% больше, чем бетон.

Спасибо за информацию. Стало меньше страхов насчет конкуренции с крупными девелоперами.

Это сообщение отредактировал LeZhick - 8 сен. 2016 г. в 11:14

Я наверное повангую тоже.
На самом деле цены уже давно ебнулись. Просто о масс это еще не докатилось. Представьте себе ситуацию, 2013-2014 год, вы молод энергичен(волосат?), экономика на подъеме, и вы скажем менеджер по продажам рено логан, ваш среднемесячный доход+% равняется 60-80к, 2 раза в год вы ездите по тайландам\мальдивам, и наконец то решили что пора заводить семью, ваша избранница работает скажем менеджером среднего звена с зп 35к, вы выбираете себе 3 комнатную квартиру в хорошем районе и берете ипотеку ваш ежемесячный платеж составляет 25-30к. И вы платите, и рожаете ребенка, и жена уходит в декрет, и наступает кризис и машины перестают покупать и ваша зп стала 16к, а ипотеку платить надо. И банку пофиг на ваши трудности. И банк подает на вас в суд, выселяет вас из квартиры на мороз. Так вот банк теперь имеет пассив в виде хаты, но деньги которые он вам когда то дал к нему все еще не вернулись, и теперь банку надо квартирку продать и как можно скорее. При этом с банком уже не прокатывает такая ситуация когда "ну пусть хата полежит - потом продам", банку надо проценты по депозитам выплачивать, банку нужно баблишко что бы кредиты раздавать, баблишко что бы на биржу акций вливать и что бы пассивов в отчетности было по меньше а то могут и рейтинг понизить при проверке следующей.
Я лично лицезрел документ сберовский где были ценники по продаже(не для широкой общественности), залоговой недвижимости, и цена новостройки была там ниже на 30-50% от текущей рыночной. (к слову там были еще иномарки, каены и крузаки, а фамилии были в 70% нерусские, забавный факт)
Вот собственно и думайте, куда паровоз экономический приедет когда текущие ипотечники массово начнут просрочки по ипотеке.

Это сообщение отредактировал saxer - 8 сен. 2016 г. в 11:19

Как человек, пытающийся сейчас поменять квартиру - подтверждаю:
Цены на вторичку действительно упали.
Новостройки действительно пытаются привлекать покупателей разными акциями, но цен не снижают.
И да, страшно отдавать деньги за непостроеное жилье - вероятность банкротства у застройщиков сейчас велика как никогда, поэтому присматриваем или уже введенную в эксплуатацию новостройку или вторичку.

Цитата

На самом деле цены уже давно ебнулись. Просто о масс это еще не докатилось.

В долларах ебнулись ещё в конце 2015г. ВсЁ.
Инвесторы зарабатывающих на разнице в 30-40% в год-два стоимости квартиры "на котловане"/"дом сдан" уже потряли и с завистью смотрят на тех, кто хранил капитал в валюте.
Да ипотечных/банковских больше стало, но ПОКА не определяющая тенденция.

Цитата

И я сейчас как раз работаю над проектом, который поможет строить новые дома из композитного материала (патент давно сделан, все тесты и сертификация пройдены), который примерно на 40-45% дешевле бетона, околонулевой гигроскопичностью и прочностью на 23-25% больше, чем бетон.

1. Расскажи. интересно.
2. К сожалению технологий интересных много, но "провести их в жизнь", тяжелее чем разработать.
Успехов.