Кризис рынка недвижимости

Два года назад я сванговал, что цены на недвижимость значительно упадут. Цены действительно значительно просели, но далеко не до тех пределов, на которые я рассчитывал. Почему? Этому есть несколько объяснений.

По всем законам рынка цены на недвижимость должны были значительно упасть, так как спрос ужался в несколько раз, денег у людей нет и время «экспонирования» недвижимости стало увеличиваться до неприличных сроков – казалось бы, самое время скидывать цены, но они особо не падают. Почему?

Нет, понятно, если «цену держит» хозяин квартиры, для которого эта квартира – его единственный актив, и он намерен за него выручить максимальную сумму; и он готов ждать ещё сколько угодно, но дешевле, чем намерен, не продаст. То же самое касается и тех, кто, продавая, собирается что-то купить – им надо найти объекты по сопоставимым ценам: то есть, если они скостили цену покупателям, то и им взамен требуется объект по сниженной цене, а дисконтировать готовы, опять-таки, не все. Это всё понятно. Но почему застройщики-то не снижают цены?! Им ведь нужен, казалось бы, оборот и у них есть возможность снижать цену до тех пор, пока у них остаётся прибыль. Но этого не происходит. Почему?!

Ответ, как ни странно, оказался достаточно прост.

via

Большинство строительных компаний стремительно приближаются, достигли или уже даже перешагнули «точку безубыточности»

Несмотря на то, что все мы абсолютно точно уверены в том, что в строительном бизнесе крутятся гигантские деньги и прибыли (а так и было до последнего времени), вместе с тем, в настоящий момент большинство строительных компаний стремительно приближаются, достигли или уже даже перешагнули «точку безубыточности». Как такое могло случиться?! А как же их пресловутая «гигантская маржинальность»?! А всё просто.

Во-первых, растёт себестоимость строительства (в первую очередь из-за падения рубля, в первую очередь растут цены на метал и импортные отделочные материалы, которые нечем отечественным заменить). Кроме того, растут и другие издержки, например – страхование застройщика, которое стало обязательным в прошлом году (мера, сама по себе, очень нужная и правильная, только, как всегда, свалившаяся «не вовремя»), в несколько раз (а то и на порядок) выросли бюджеты на рекламу, в некоторых случаях растёт административная нагрузка (несмотря на все публичные заверения властей об обратном). Но есть здесь ещё одна крайне важная (я бы даже сказал – самая важная) составляющая, но о ней чуть позже.

Во-вторых, покупательская способность населения стремительно падает. Строительные компании «держат цены» только по одной причине – чтобы не допустить паники на рынке. Вместе с тем, все вменяемые застройщики создали различные предложения о продаже квартир в рассрочку или в ипотеку (в том числе без первого взноса) с маленькими процентами (4-6-8%) Но как?! Ведь все мы знаем, что банки практически не выдают ипотеку под менее, чем 12%. Ответ прост: застройщики дают бонусы (скидку) банкам, чтобы те выдавали ипотеку на их объекты под маленькие проценты. И этот «бонус» от строителей для банков, поверьте, просто огромен (то есть, пусть лучше банки заработают, но цену покупателям не скинем). А других возможностей для реализации своих квартир у застройщиков практически не осталось. Куча уже полностью готовых объектов простаивают частично пустые.

В-третьих, – самое главное. Всё вышеперечисленное несёт в себе издержки для застройщиков, но самый главный убыток – это немного другое. Какая общая ситуация у девелоперов? Себестоимость растёт, а реализации объектов «стоит». То есть, «оборачиваемость» капитала падает. Привлечь кредит от банка – дорого. Привлечь средства дольщиков – почти невозможно (в необходимых размерах). Строить на свои деньги? Давайте, расскажу, как у нас строят дома (если кто не знает).

Конечно, строительство и в кризис продолжает оставаться рентабельным, но дело в том, что для большинства девелоперов (крупных инвесторов) доходность менее 30% не интересна

Для начала строительства дома достаточно иметь 10-30% от общей, необходимой для постройки дома, суммы. Оставшиеся деньги застройщики занимают (занимали – теперь в прошедшем времени нужно говорить) у банка, берут у подрядчиков бартером (отдавая будущие квартиры в строящемся доме взамен предоставляемых подрядчиком товаров и услуг), привлекают деньги дольщиков. Причём, последнее – это наиболее простой и доступный для застройщиков способ. Таким образом, на сумму, необходимую для постройки 1 дома, застройщик фактически начинает одновременно строительство нескольких домов. И эта схема отлично работает, пока рынок недвижимости растёт.

Что происходит сейчас? Рынок недвижимости переживает кризис, спрос катастрофически упал, и застройщики вынуждены достраивать свои объекты на свои средства. Которых у них, чаще всего, нет в наличии, так как в период роста они закладывали строительство максимального количества объектов. Застройщики пока выкручиваются, как могут, но ситуация у большинства «на гране». Но сказать я хочу здесь совсем о другом.

Если у девелопера есть свои деньги, то ему выгоднее сейчас просто положить их в банк и жить на дивиденды, чем рисковать, начиная новую стройку в условиях кризиса; а если у застройщика нет своих денег, то новую стройку он просто и не сможет начать

Строительство дома приносит некую единицу прибыли. Строительство одновременно нескольких домов приносит одновременно несколько единиц прибыли. Так как сейчас у застройщиков пропала реальная возможность привлечь финансирование от банков (по вменяемым ставкам) и от дольщиков (которых мало), то вместо нескольких объектов застройщики будут вынуждены строить только то, на что у них имеются свободные наличные деньги. То есть, на одном только этом факторе застройщики в несколько раз потеряли в рентабельности и это огромные деньги, поверьте.

И тут можно вспомнить про ожидаемое ранее мною «падение цен» и почему оно не случилось. И здесь всё просто – ни один дурак больше не начнёт ничего в текущей ситуации строить. Строители не собираются скидывать цену, потому что они больше не собираются «оборачивать» капитал. То, что уже построено, они хотят продать по максимальной цене и потом, сидя в «кеше», будут ждать «у моря погоды» или уйдут в другой бизнес. Потому что, учитывая вышесказанное, «маржи» в строительной отрасли почти не осталось, и если у застройщика есть свои деньги, то ему выгоднее сейчас просто положить их в банк и жить на дивиденды, чем рисковать, начиная новую стройку в условиях кризиса. А если у застройщика нет своих денег, то новую стройку он просто и не сможет начать, потому что не найдёт ни крупных инвесторов (которые раньше готовы были вложить свои деньги в стройку), ни банков (готовых кредитовать новое строительство), ни покупателей (дольщиков).

Цены на недвижимость могли бы нормально просесть, если девелоперы продолжили бы строить в тех же объёмах, но при сниженной доходности

Всё, что строители смогут достроить на свои деньги, заёмные или привлечённые иным способом, в этом году и в следующем, будет достроено и сдано. Подавляющее большинство всех оставшихся объектов, у застройщиков которых не хватает своих денег и нет господдержки, будут или заморожены (самый худший вариант), или станут «долгостроями» и будут строиться в год по этажу, или будут перепроданы другим – более удачливым и расчётливым застройщикам (и дома достроят, хоть и с значительным опозданием – самый удачный для дольшиков вариант).

Нет, конечно, строительство и в кризис продолжает оставаться рентабельным, и все текущие трудности у девелоперов связаны только с переходом от сверхдоходов к нормальному уровню рентабельности в России в 10-20%. Но дело в том, что очень многих наших бизнесменов такая доходность не устраивает. Людей с большим успешным опытом инвестирования в России не интересует доходность меньше, чем 30%. Таким образом, в строительной сфере грядут неотвратимые изменения, вызванные сжатием объёма строительства и количества застройщиков.

И да, цены снижать особенно никто не собирается, а с учётом вышесказанного (сжатие строительства), цены тем более вряд ли ещё ниже упадут.

В ближайшие годы мы увидим «яму» предложения и укрупнение строительных компаний, а также их «огосударствовление»

Цены могли бы нормально просесть, если девелоперы продолжили бы строить в тех же объёмах, но при сниженной доходности. Застройщиков такой вариант, как мы теперь видим, не устроил.

Начинать новое строительство в текущей ситуации можно только если: 1). имеется некий строительный комплекс, который не может простаивать, так как убытки от простоя будут выше, чем любые предполагаемые (в самом худшем случае) убытки от строительства; 2). бабла так много, что банально не понятно в чём его хранить – диверсификация активов; 3). финансирование (софинансирование) стройки государством (попил бюджета). Во всех остальных случаях девелоперу (инвестору) проще «выйти в кэш» как минимум на год, и посмотреть пока на всё это со стороны – проценты от капитала дадут почти столько же (если не больше), сколько строительство в условиях кризиса (прим.: а вообще, чаще всего такие инвесторы во время кризисов ищут возможность прикупить какое-нибудь интересное предприятие, испытывающее финансовые трудности в связи с кризисом ликвидности; то есть в кризис «кэш» – это очень выгодно).

Таким образом, на мой взгляд, в ближайшие годы мы увидим, во-первых, «яму» предложения; и, во-вторых, укрупнение строительных компаний и (как всегда в последнее время) их огосударствовавление.

P.S. И в заключение от себя лично повторю то, что я уже советовал ранее (прим.: кстати, полгода назад, когда я писал статью, ссылку на которую я только что привёл здесь, я всё ещё не сомневался, что рынок недвижимости продолжит своё падение... никогда не поздно признавать свои ошибки: спустя полгода я понял, что фактически уже сейчас мы где-то примерно в районе того самого пресловутого «дна», и хуже может быть, только если случится что-то уж совсем глобальное катастрофическое): если вы всё-таки планируете покупку недвижимости, то я рекомендовал бы это сделать в этом году или в начале следующего. Почему?

Во-первых, если стройки «заморозятся», то и рынок «встанет» окончательно. То есть, любые обмены будут, как когда-то давно, происходить месяцами и годами, так как с выбором будет очень трудно (выбрали квартиру, а они не могут подобрать себе, потому что кто-то скинул цену, а кто-то нет – разброс цен огромный, цепочки растут, растягиваются, периодически разрываются и всё начинается сначала).

Во-вторых (и это важно!), если уж когда-нибудь рынок оживится (а такое тоже может случиться!), то, как показывает практика, цена на недвижимость значительно быстрее растёт, чем падает. То есть, может сложиться такая ситуация, когда рынок недвижимости (и российская экономика в целом) выправится, и тогда цены могут взлететь мгновенно. Были примеры, когда цены росли на 10% в месяц. В абсолютных цифрах – это достаточно большие суммы получаются. Я не уверен, если вы будете до последнего тянуть, то успеете вовремя среагировать.

Всем удачи.